(Nettavisen): Boligprisene steg kraftig under koronapandemien som følge av at Norges Bank satte ned styringsrenten til 0 prosent. Nå er renten oppe på 2,75 prosent, og boligprisene har falt fire måneder på rad.
Og, korrigerer vi for den generelle prisveksten i Norge i perioden, er det reelle fallet mye større. Vi snakker om de såkalte realprisene. Dette fallet var ikke vært så stort på mange år.
– Vi ser på boligprisene justert for den underliggende konsumprisveksten. Går du tilbake til 2017, falt realboligprisene med nærmere 4 prosent, regnet på denne måten. Siden toppen i januar i fjor har realboligprisene allerede falt med 6 prosent. Og vi ser i alt for oss et fall i realboligprisene på 12 prosent målt fra den samme toppen, sier sjeføkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken Capital Markets til Nettavisen.
– Under finanskrisen i 2008 og 2009 falt også realboligprisene med 11-12 prosent. Hele realprisoppgangen i boligmarkedet fra pandemien ser ut til å kunne spises opp, fortsetter han.
Forklaringen er at de nominelle - faktiske - boligprisene faller, samtidig som de generelle konsumprisene stiger videre.
En av Elverums dyreste boliger satt ned med en halv million
Må stige i takt
Renten har en stor betydning for boligprisene, som kan gi store svingninger i løpet av et par-tre år. Men, over lang tid må det være en sammenheng mellom utviklingen i inntektene til husholdningene og boligprisene: Realboligprisene må stige mer i takt med reallønningene.
Hvis lønningene over tid stiger med eksempelvis 1 prosentpoeng mer enn den generelle prisstigningen, er det en god indikator på hva boligprisene vil stige med.
– Når tror dere fallet i boligprisene stopper?
– Vi tror prisene justert for sesongvariasjoner vil treffe bunnen til våren, men det forutsetter at siste renteøkning kommer i mars. Det tar tid før inflasjonen kommer ned, svarer Hov.
Handelsbanken forutsetter i sine prognoser at at realboligprisene faller videre gjennom året. Det betyr at den generelle prisveksten blir sterkere enn utviklingen i boligprisene.
Uventet tvist i boligmarkedet: Elverum parkerer mjøsbyene
Gir seg på 3 prosent
Norges Bank meldte i forrige uke at styringsrenten sannsynligvis heves til 3 prosent i mars. Handelsbanken tar sentralbanken på ordet og spår at de gir seg der, men Norges Bank har åpnet for enda en økning i juni.
Uenigheten blant økonomene handler mest om når Norges Bank setter ned renten igjen.
– Rentemarkedet har gått langt i å vente et rentekutt allerede i løpet av dette året. Markedet ser også en viss mulighet for to kutt innen utgangen av første kvartal neste år. Vi tror det er litt tidlig og ser for oss at renten topper på 3 prosent, men at den så blir liggende der en god stund fremover, sier Hov.
Sjeføkonomen tror Norges Bank vil være mer trygge på at den fortsatt høye konsumprisprisveksten går ned før det blir en rentenedgang. Handelsbanken tror ikke på kutt før i første kvartal neste år.
– Hvis renten skal settes ned før det, er det avhengig av svake nøkkeltall fremover. Da må vi se en raskere økning i arbeidsledigheten enn hva Norges Bank har ventet eller en kraftigere og mer systematisk nedgang i inflasjonen, sier Hov. Og den underliggende prisveksten er for tiden langt over målet på 2 prosent.
Nedgangstider
Handelsbanken er ute med en liten oppdatering av en større rapport de kom med før jul. Hov og kollegaene tror Norge nå vil gå inn i en såkalt teknisk resesjon dette halvåret. Det vil si negativ vekst i økonomien i to kvartaler på rad. En slik nedgang kommer som regel når aktivitetsnivået har vært høyt.
– Dere spår at veksten i fastlandsøkonomien vil bli negativ i år, hvor alvorlig er det?
– De tydeligste signalene har vi i fjor høst fra regionalt nettverk til Norges Bank. Bedriftenes egne prognoser tilsier en negativ vekst de neste kvartalene. Det ferske konjunkturbarometeret til industrien vitner også om negative vekstutsikter i første kvartal, sier Hov.
Husholdningenes sparerate er allerede negativ, de må tære på oppsparte midler. Samtidig har husholdningene en fortsatt svært negativ oppfatning av de økonomiske utsiktene.
– Prognosene er ekstra usikre i dagens situasjon, men over tid er disse nettverksrapportene en god konjunkturindikator, understreker Hov.
Dette har vært Kristins (42) drøm i årevis - nå blir den virkelig
Lønnsfest
Men lønnsveksten i år blir bra, i hvert fall nominelt, før prisveksten. Handelsbanken spår en gjennomsnittlig lønnsøkning fra 2022 til 2023 på 4,7 prosent, mot 3,9 prosent i fjor.
– Ja, den nominelle veksten blir forholdvis høy. Det som er usikkert, er hvor høy den totale prisveksten blir, særlig på grunn av strømprisene. Vi legger til grunn at konsumprisene i gjennomsnitt i år vil stige med 4 prosent. Slår det til, får vi en viss reallønnsvekst, sier sjeføkonomen.
I begynnelsen av februar får vi de foreløpige anslagene fra Teknisk beregningsutvalg (TBU) på lønns- og prisveksten i fjor, det vil si: TBU beregner gjennomsnittlig økning fra 2021 til 2022. Utvalget kommer også med anslag for prisveksten fra 2022 til 2023.
Partene i arbeidslivet legger stor vekt på disse beregningene. I det reviderte anslaget fra mars i fjor ble prisveksten for 2022 anslått til 3,3 prosent. Det var altfor lavt, men var utgangspunktet for et lønnsoppgjøret i industrien (frontfagene) på 3,7 prosent.
– Ja, TBU bommet kraftig på inflasjonstallene. Men vi tror den faktiske lønnveksten i fjor endte på 3,9 prosent og dermed ikke langt fra rammen. Lønnsforventningene i år er godt oppe på 4-tallet, sier Hov.
– I ettertid kan det virke som om Ydalir er for dårlig planlagt
Må tære på oppsparte midler
Handelsbanken spår en nedgang i det private forbruket i år. Høy prisvekst og høyere lånerenter gjør at husholdningene får en negativ sparing, de må tære på oppsparte reserver.
– Forbruket avhenger nå av det som er akkumulert «på bok», slår sjeføkonomen fast.
– Prisene har steget mer enn lønningene. og ser i år ikke ut til å kompenseres av en viss reallønnsøkning. Med de økte rentekostnadene på toppen og utsikter til stigning i arbeidsledigheten, får husholdningene seg en trøkk. Summen gjør at de må tære på tidligere oppsparte midler, sier Hov.